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“Antes se construía mucho y los precios subían igualmente”: uno de los argumentos más recurrentes contra el diagnóstico de oferta del problema de la vivienda en España.
El gráfico lo desmonta. En el boom previo a 2008 se entregaban 600.000 viviendas al año cuando se creaban 400.000-450.000 hogares. Sobreoferta especulativa con crédito barato y expectativas de revalorización: aquello era una burbuja.
Hoy se terminan unas 90.000 viviendas mientras se forman más de 250.000 hogares. La oferta ya no llega para cubrir la demanda.
Una métrica sintética para verlo: la tasa de cobertura, que mide cuántas viviendas se entregan por cada hogar nuevo creado.
En el boom (2003-2007) la tasa promediaba el 138%: se construían casi 1,4 viviendas por cada hogar formado.
En el promedio 2020-2025 ha caído al 47%. Y en años recientes ha bajado del 35%. Por cada 10 hogares nuevos, hoy se entregan poco más de 3 viviendas.
Otra perspectiva del mismo problema: la tasa de reposición del parque, que mide cuánta vivienda nueva se incorpora cada año respecto al stock total existente.
España alcanzó el 2,8% en 2006 (ritmo propio de un país en plena expansión inmobiliaria). Desde 2014 lleva por debajo del 0,4%.
Para cubrir la creación neta de hogares al ritmo actual (250.000 al año) sobre un parque de 27 millones, harían falta tasas del 0,8%-1%, casi el triple de la actual.
La consecuencia agregada: desde 2014, el balance entre viviendas terminadas y hogares creados acumula un déficit superior a 930.000 viviendas.
Es la cifra que explica la presión simultánea sobre el precio de compra y los nuevos contratos de alquiler.
España no tiene un problema de rentismo, de multiarrendadores, ni de fondos buitre, ni de pisos turísticos: tiene un problema estructural de oferta.
Faltan viviendas, faltan donde más se necesitan, y la brecha lleva diez años creciendo.
La salida pasa por construir más, agilizar licencias, liberar suelo finalista y reducir la fricción regulatoria que está bloqueando la promoción precisamente en los mercados más tensionados.
Todo lo demás son DISTRACCIONES.